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Mietausfall

06.01.2012 @ 19:04, Aka,

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Mietausfälle sind Forderungsausfälle für den Vermieter. Sie entstehen als Differenz der erwarteten (vertraglich vereinbarten) und der tatsächlichen (in bar oder durch Überweisung erhaltenen) Mieten. Vom vertragsbezogenen Mietausfall ist der Leerstand abzugrenzen, also Mindererträge durch verfügbare, jedoch nicht vermietete Flächen. Zahlungsverzögerungen können je nach Wahrscheinlichkeit einer Nachzahlungen und kalkulierten Zinsverlusten zum Mietausfall gerechnet werden.

Ursachen für Mietausfälle

Die Ursachen für den Mietausfall können in der Bonität des Mieters (Nichtzahlung trotz Verpflichtung) und im Zustand der Mietsache (berechtigte Mietminderung) liegen. Hauptursachen für rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen durch den Mieter können wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit, familiäre Probleme, gestiegene Energiepreise oder auch eine gescheiterte Selbständigkeit sein. Hinzu kommt das Phänomen der sogenannten Mietnomaden, die zwar grundsätzlich zahlungsfähig sind, jedoch vorsätzlich und grundlos keine Miete entrichten. Sie hinterlassen die Wohnung vielfach in einem verwahrlosten Zustand.

Gebäudeschäden, verursacht durch Sturm, Feuer, Blitz, Hagel oder auslaufendes Leitungswasser, sind Gründe, in denen der Mieter bis zur Wiederherstellung der gemieteten Räume die Mietzahlungen oft berechtigt einstellt oder reduziert. Gleiches gilt für Schäden aufgrund von unterlassener Wartung, welche zu einer Einschränkung der Mietsache führen. Da sich Leistung und Gegenleistung entsprechen müssen, entsteht ggf. ein Recht zur Mietminderung. Höhe, Dauer und Voraussetzungen der Minderung sind in zahlreichen Gerichtsurteilen nachlesbar, im Detail bei neuen Fällen jedoch oft strittig.

Ökonomischer Schaden durch Mietausfälle

Der Schaden durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen ist nicht gleichmäßig verteilt, sondern richtet sich nach Art und Lage der Immobilie sowie den entsprechenden Zielgruppen. Einzelne, insbesondere kleine Vermieter können relativ gesehen weit stärker betroffen sein als eine große Immobiliengesellschaft. Die Gefährdung der Immobilienfinanzierung, der Verlust der privaten Altersvorsorge oder die Insolvenz des Vermieters können die Folge sein.

Eine Quantifizierung des Mietausfalls kann allenfalls mittels Stichproben und Hochrechnungen erfolgen. Da eine bundesweite amtliche Statistik fehlt, zeigen veröffentlichte Zahlen nur die Erfahrungen in bestimmten Marktbereichen. Nach Schätzungen des Eigentümerverbandes Haus und Grund verzeichnen die Vermieter in Deutschland Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro jährlich.[http://www.haus-und-grund.net/presse_568.html 2,2 Milliarden Euro - Mietrückstände weiter auf hohem Niveau] Das auf die Absicherung von Mietausfallrisiken spezialisierte Unternehmen readyfact Deutschland geht davon aus, dass es rund 600.000 Fälle gibt, in denen die Miete vorsätzlich nicht gezahlt wird. Insgesamt gelten rund 30 Prozent aller Mietverhältnisse heute als belastet, da es zu unregelmäßigen Mietzahlungen kommt.

Reduzierung von Mietausfällen

Mietausfälle sind nur teilweise zu versichern. So sind Gebäudeschäden zwar teilweise durch die klassischen Policen abgedeckt (je nach Versicherungsvariante ggf. auch Elementarschäden), Folgewirkungen werden jedoch nicht oder nur eingeschränkt übernommen. Im Rahmen von Wohngebäudeversicherungen kann der Mietausfall zum Teil im Anschluss an einen Gebäudeschaden versichert werden. Die Leistung wird von den meisten Sachversicherern angeboten. Voraussetzungen, Laufzeiten und Maximalgrenzen sind jedoch zu beachten.

Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen können im Rahmen des Mietfactorings verringert werden. Factoring ist in der Wirtschaft eine gängige Form der Finanzierung. Der Vermieter erhält dadurch die Möglichkeit, rückständige oder ausbleibende Mietforderungen an das Factoringunternehmen abzutreten. Als Gegenleistung erhält der Vermieter den Forderungskaufpreis. Dieser Kaufpreis liegt in der Regel unter der offenen Mietforderung. Das Risiko, dass die Forderung nicht mehr realisiert werden kann, geht komplett auf das Factoringunternehmen über.

Versicherungen oder Factoringleistungen erzeugen finanziellen und organisatorischen Aufwand. Eine Zurückführung des Mietausfallrisikos ist damit nicht immer möglich oder effizient. Wirksam reduzieren lassen sich Mietausfälle daher meist nur durch vorsorgliches Handeln, etwa ein effizientes Bonitäts- und Immobiliencontrolling und ein entsprechendes kennzahlenorientiertes Portfolio-Reporting an Verwalter und Eigentümer. Bestandsweit empfiehlt sich eine Vermietung an unterschiedliche Zielgruppen (z.B. Berufsgruppen bei privaten Mietern, Branchen bei gewerblichen Mietern). Gut erhaltene Bestände reduzieren die Gefahr berechtigter Mietminderungen. Bei bonitätsbedingten Ausfällen ist ein geeignetes Mahnwesen bzw. eine erfahrene Rechtsberatung notwendig.

Quellen und Weblinks

*[http://www.test.de/themen/versicherung-vorsorge/test/-Wohngebaeude-und-Elementarschaden/1598537/1598537/1599827/ Nötiger Schutz für Hausbesitzer]

* BGB, insbesondere §535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html) und §536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html)
* Deutscher Mieterbund, Wohnungsmängel und Mietminderung, 2011, ISBN 978-3933091888
* Metzner, S. / Opfermann, M. / Witzel, D.: Kennzahlenorientiertes Portfolio-Reporting für Objektgesellschaften und Direktanlagen, 2008, ISBN 978-3837042719

* Sternel, Friedemann: Mietrecht aktuell, 2009, ISBN 978-3504450151

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Kategorie:Wohnungsmarkt

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